집 가지고 있으면 내는 세금,
재산세·종부세 — 한눈에 정리 (2026)
보유세는 두 층입니다 — 집을 가진 사람 모두가 내는 재산세(7월·9월)와, 인별 합산 공시가격이 9억 원(1세대 1주택 단독명의 12억 원)을 넘는 사람만 추가로 내는 종부세(12월). 대부분의 1주택자는 재산세만 알면 되고, 기준을 넘는 분은 명의 구조가 세금을 가릅니다. 이 가이드는 두 세금의 계산 구조 → 1주택 혜택 → 한 해 달력 순서로 정리했습니다. (집을 팔 때의 세금은 양도소득세 가이드, 처음 살 때의 혜택은 생애최초 주택구입 가이드 참고)
재산세
7월·9월 절반씩
모든 주택 소유자 · 1주택 특례 43~45%
종부세
공시 9억(1주택 12억) 초과만
12월 납부 · 세액공제 최대 80%
기준일
6월 1일
이날 소유자가 1년치 부담
한 표로 정리
재산세 vs 종부세 — 무엇이 다른가
| 구분 | 재산세 (지방세) | 종합부동산세 (국세) |
|---|---|---|
| 누가 내나 | 주택을 가진 사람 전부 | 인별 합산 공시가격 9억(1주택 단독 12억) 초과자만 |
| 기준일·단위 | 6월 1일 소유자 · 물건별(시·군·구 부과) | 6월 1일 소유자 · 사람별 전국 합산(국세) |
| 언제 내나 | 7월 16~31일 · 9월 16~30일 (절반씩) | 12월 1~15일 (11월 말 고지) |
| 계산 | 공시 × 43~60% × 0.1~0.4% (+도시지역분·교육세) | (공시 합산 − 9억/12억) × 60% × 0.5~2.7% (3주택 최대 5%) |
| 1주택 혜택 | 공정시장가액비율 43~45% + 9억 이하 특례세율 | 12억 공제 + 고령·장기보유 세액공제 최대 80% |
| 급등 방지 | 세부담상한 105~130% | 세부담상한 150% |
모두가 내는 기본 보유세
재산세 — 6월 1일·7월·9월이 핵심
공시가격 × 43~60% × 0.1~0.4% (1주택 특례 자동)
지방세법 · 위택스 기준
- ① 6월 1일이 가른다
- 매년 6월 1일 현재 소유자(잔금일·등기일 중 빠른 날 기준)가 그해 재산세를 전부 부담합니다. 5월 말~6월 초에 사고팔 때는 잔금 날짜 하루가 1년치 세금을 가릅니다.
- ② 계산 구조
- 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준, 여기에 0.1~0.4% 4단계 누진세율을 곱합니다. 비율은 일반 주택 60%, 1세대 1주택은 공시가격에 따라 43%(3억 이하)·44%(3~6억)·45%(6억 초과)로 낮춰줍니다.
- ③ 1주택 특례세율
- 1세대 1주택이면서 공시 9억 이하면 구간별 세율을 0.05%p씩 낮춘 특례세율(0.05~0.35%)이 자동 적용됩니다. 별도 신청은 필요 없지만, 고지서의 세율·과세표준이 특례 기준인지 확인해 보세요.
- ④ 납부·분납
- 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나옵니다(세액 20만 원 이하는 7월 일시 부과). 250만 원을 넘으면 분납 신청이 가능하고, 지방세는 카드 납부 수수료가 없어 무이자 할부·포인트 활용이 순이득입니다.
- ⑤ 어디서 확인하나
- 위택스(서울은 이택스)에서 고지 내역 조회·전자납부가 됩니다. 고지서에는 본세 외에 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(본세의 20%)가 함께 붙습니다.
예시 — 공시가격 5억 원 1세대 1주택
과세표준 = 5억 × 44% = 2.2억 원 → 특례세율 본세 26만 원 + 도시지역분(2.2억 × 0.14%) 30만 8천 원 + 지방교육세(본세 × 20%) 5만 2천 원 = 연 62만 원, 7월·9월에 각 31만 원. 같은 집을 다주택자가 보유하면(비율 60%·표준세율) 연 110만 원대 — 1주택 특례의 힘이 이만큼 큽니다. 상세 계산 구조는 재산세 납부 총정리에서 확인하세요.
기준을 넘는 사람만
종부세 — 9억·12억과 명의 구조
(공시 합산 − 9억/12억) × 60% × 0.5~2.7%
국세청 종합부동산세 기준
- ① 인별 합산이 핵심
- 세대가 아니라 사람별로 전국 주택 공시가격을 합산해 9억 원을 넘는 부분만 과세합니다. 1세대 1주택 단독명의는 12억 원까지 공제 — 부부가 절반씩 가진 12억 아파트는 각자 6억이라 대상이 아닙니다.
- ② 계산 흐름
- (공시가격 합산 − 9억 또는 12억) × 공정시장가액비율 60% = 과세표준 × 세율(2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과표 12억 초과 구간부터 2.0~5.0%). 같은 부분에 부과된 재산세 상당액은 빼주고, 산출세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다.
- ③ 1주택 세액공제
- 1세대 1주택 단독명의자는 고령자 공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)를 합해 최대 80%까지 세액을 깎습니다.
- ④ 부부 공동명의 선택
- 공동명의 1주택은 매년 ① 각자 9억씩 총 18억 공제(기본) ② 12억 공제 + 고령·장기 세액공제(1주택 특례) 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 특례 신청은 9월 16~30일 홈택스에서 합니다.
- ⑤ 납부
- 11월 말 고지서가 나오고 12월 1~15일에 냅니다. 250만 원 초과분은 6개월 이내 분납 신청이 가능하며, 전년 보유세 대비 150% 세부담상한이 적용됩니다.
대상인지 애매하다면 종합부동산세 기준 총정리에서 인별 합산 사례별로 확인할 수 있습니다.
한 해 흐름
부동산 보유세 달력
| 시기 | 무슨 일 | 메모 |
|---|---|---|
| 4월 말 | 공동주택 공시가격 확정 공시 | 부동산공시가격알리미에서 조회 — 그해 보유세의 출발점 |
| 6월 1일 | 과세기준일 | 이날 소유자가 재산세·종부세 모두 부담 (잔금 시점 전략) |
| 7월 16~31일 | 재산세 1기분 납부 | 주택 연세액의 1/2 + 건축물분 (20만 이하는 일시 부과) |
| 9월 16~30일 | 재산세 2기분 납부 + 종부세 특례 신청 | 주택 나머지 1/2 + 토지분 / 부부 공동명의·합산배제 신청 기간 |
| 11월 말 | 종부세 고지서 발송 | 홈택스 간이세액계산으로 미리 가늠 가능 |
| 12월 1~15일 | 종부세 납부 | 250만 초과 분납 6개월 · 농어촌특별세 20% 포함 |
고지서 받기 전 점검
한 장 체크리스트
- 잔금 시점 — 5~6월에 사고판다면 6월 1일 전후로 잔금일 조정(사는 쪽 6/2 이후 · 파는 쪽 5/31 이전 유리)
- 공시가격 — 매년 4월 부동산공시가격알리미에서 확인(보유세의 출발점)
- 1주택 특례 — 재산세 고지서에 공정시장가액비율 43~45%·특례세율이 반영됐는지 확인
- 부부 공동명의 — 종부세 특례(12억 공제+세액공제)와 각자 9억 공제 중 유리한 쪽을 9월 16~30일에 선택
- 납부 방법 — 지방세 카드 수수료 없음(무이자·포인트 활용), 250만 초과면 분납 신청
- 12월 대비 — 종부세 대상이면 11월 고지 전에 홈택스 간이세액계산으로 미리 가늠
⚠️ 매년 바뀌는 숫자
공정시장가액비율·특례는 시행령으로 매년 정해집니다
재산세의 공정시장가액비율(1주택 43~45%)과 9억 이하 특례세율은 법령상 한시 규정을 연장해 온 것으로, 이 글은 2026년 성립분 기준입니다. 종부세도 공제금액·세율이 정부 세법 개정에 따라 바뀔 수 있고, 공시가격 상승기에는 세부담상한까지 몇 년에 걸쳐 오를 수 있습니다. 고지서 금액이 크거나 명의·매매 결정을 앞두고 있다면 홈택스 간이세액계산과 관할 지자체·세무 전문가에게 최신 기준을 확인하세요.
자주 헷갈리는 것
보유세에서 가장 많이 묻는 질문
5월에 집을 사면 그해 재산세는 누가 내나요?+
6월 1일 현재 소유자가 냅니다. 5월 31일까지 잔금·등기를 마쳤다면 매수인이, 6월 2일 이후라면 매도인이 그해 재산세(그리고 종부세 대상이라면 종부세까지)를 부담합니다. 사는 쪽은 6월 1일 이후 잔금이, 파는 쪽은 5월 31일 이전 잔금이 유리합니다.
재산세와 종부세를 둘 다 내면 이중과세 아닌가요?+
겹치는 부분은 조정됩니다. 종부세를 계산할 때 같은 과세대상에 이미 부과된 재산세 상당액을 공제한 뒤 세액을 산출하므로, 같은 금액에 두 번 온전히 과세되지는 않습니다.
우리 집 공시가격은 어디서 확인하나요?+
부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소만 넣으면 조회됩니다. 매년 4월 말 확정되며, 공시가격에 이의가 있으면 열람 기간에 의견을 제출할 수 있습니다. 재산세·종부세 모두 이 공시가격에서 출발합니다.
부부 공동명의면 종부세가 무조건 유리한가요?+
공제 총액은 18억(각 9억)으로 단독명의 12억보다 큽니다. 다만 공동명의는 고령·장기보유 세액공제를 못 받는 것이 기본이라, 공시가격이 18억을 넘고 부부가 고령·장기보유라면 '1주택 특례'(12억 공제 + 세액공제)로 신청하는 쪽이 유리해질 수 있습니다. 매년 9월에 선택할 수 있으니 홈택스 간이계산으로 비교해 보세요.
올해 고지서가 작년보다 훌쩍 올랐어요. 왜 그런가요?+
공시가격 상승이 가장 큰 원인입니다. 다만 재산세는 공시가격 구간별 105~130%, 보유세 전체(종부세)는 150%의 세부담상한이 있어 전년 대비 무한정 오르지는 않습니다. 상한까지 몇 년에 걸쳐 단계적으로 오를 수는 있으니, 공시가격 추이를 매년 4월에 확인해 두는 것이 좋습니다.
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