집 팔 때 양도소득세,
1주택이면 12억까지 비과세 — 한눈에 정리 (2026)
집을 팔 때 양도세의 핵심은 단 하나입니다 — 내가 ‘1세대 1주택 비과세’에 해당하는가. 실수요로 한 채 가진 분은 2년 보유(조정지역에서 샀다면 2년 거주)만 채우면 양도가액 12억원까지 세금이 거의 없습니다. 반대로 2026년 5월 9일자로 다주택 양도세 중과 유예가 끝나면서(정부 2026년 2월 발표), 조정대상지역 다주택자는 중과가 다시 붙습니다. 이 글은 비과세 요건 → 장기보유특별공제 → 세율 순서로, 내가 어디에 해당하는지부터 짚어 드립니다. (집을 살 때의 대출은 주택 대출 가이드, 살까/전세로 갈까는 전세 vs 월세 vs 매매 참고)
1세대 1주택
12억까지 비과세
2년 보유 (+조정지역 2년 거주)
장기보유특별공제
최대 80%
보유 40% + 거주 40%
다주택 중과
2026.5.10 부활
조정지역 2주택 +20%p · 3주택 +30%p
한 표로 정리
1세대 1주택 vs 다주택 — 무엇이 다른가
| 구분 | 1세대 1주택 (실수요) | 다주택 (조정지역) |
|---|---|---|
| 비과세 | 양도가액 12억까지 비과세 | 비과세 없음 (전액 과세) |
| 기본 요건 | 2년 보유 (조정지역 취득은 +2년 거주) | 해당 없음 |
| 세율 (2년 이상) | 비과세 · 12억 초과분만 기본세율 6~45% | 기본세율 + 20~30%p (조정지역 중과) |
| 장기보유특별공제 | 최대 80% (보유 40% + 거주 40%) | 중과 대상은 배제 (일반은 6~30%) |
| 결정 변수 | 보유·거주 기간 + 양도가액 | 조정지역 여부 + 주택 수 |
대부분 여기에 해당
1세대 1주택 비과세 — 2년·12억이 핵심
2년 보유 + (조정지역) 2년 거주 + 12억 이하
국세청 양도소득세 기준
- ① 1세대 1주택
- 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채만 보유해야 합니다. '세대'는 본인과 배우자, 같이 사는 직계존비속을 함께 묶어 셉니다. 분양권·조합원입주권도 주택 수에 포함될 수 있으니, 흩어진 권리까지 합쳐 정말 1주택인지부터 확인하세요.
- ② 2년 이상 보유
- 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 2년을 못 채우고 팔면 비과세가 안 되고 단기 세율(아래 세율표)이 붙습니다.
- ③ 거주요건(조정지역)
- 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유만으로는 부족하고 2년 이상 실제 거주까지 해야 비과세됩니다. 비조정지역에서 취득했다면 거주요건 없이 2년 보유로 충분합니다.
- 12억 기준 (고가주택)
- 양도가액 12억원 이하면 위 요건 충족 시 전액 비과세입니다. 12억을 넘어도 전체가 과세되는 게 아니라 '12억 초과분에 해당하는 양도차익'만 과세됩니다(나머지는 여전히 비과세).
- 갈아타기(일시적 2주택)
- 이사로 잠깐 2주택이 된 경우, ① 종전주택 취득 후 1년이 지나 새 집을 사고 ② 종전주택을 2년 이상 보유했으며 ③ 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세합니다. 단 하루라도 넘기면 비과세가 사라집니다.
오래 가질수록 깎인다
장기보유특별공제 — 1주택은 최대 80%
일반 연 2%(최대 30%) vs 1주택 4%+4%(최대 80%)
양도차익에서 빼 주는 공제
- 일반 (연 2%)
- 3년 이상 보유한 토지·건물·일반 주택은 보유기간 1년당 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%를 양도차익에서 빼 줍니다.
- 1세대 1주택 (연 4%+4%)
- 1세대 1주택은 훨씬 큽니다. 보유기간 1년당 4%(최대 40%) + 거주기간 1년당 4%(최대 40%)를 합해 최대 80%까지 공제합니다. 10년 이상 보유하고 거주하면 80%입니다.
- 80%를 받으려면
- 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상이라는 전제가 있어야 80% 표(4%+4%)가 적용됩니다. 거주를 거의 안 했다면 보유분 위주로만 적용되어 공제율이 크게 줄어듭니다.
- 언제 위력을 발휘하나
- 12억 이하 1주택은 어차피 전액 비과세라 장특공이 필요 없습니다. 장특공이 결정적인 건 12억 초과 고가주택의 '과세되는 부분'으로, 80% 공제 여부에 따라 세금이 크게 달라집니다.
- 중과 대상은 배제
- 조정대상지역 다주택 중과가 적용되는 주택은 장기보유특별공제 자체가 배제됩니다(아무리 오래 보유해도 공제 0). 그래서 다주택 중과는 세 부담이 더 무겁습니다.
얼마를 떼나
양도소득세율 — 보유기간이 가른다
| 구분 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 보유 1년 미만 | 70% | 주택·조합원입주권 (분양권도 70%) |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% | 주택·조합원입주권 (분양권은 1년 이상 60%) |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 아래 누진세율표 적용 |
| 조정지역 2주택 (중과) | 기본세율 +20%p | 2026.5.10 유예 종료로 부활 |
| 조정지역 3주택 이상 (중과) | 기본세율 +30%p | 2026.5.10 유예 종료로 부활 |
2년 이상 보유 시 적용되는 기본세율 (과세표준 기준 · 2026)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제. 이 기본세율표는 종합소득세와 같아서 종합소득세 계산기로 세액 감을 잡아볼 수 있습니다(양도세 전용 계산은 홈택스 모의계산 권장).
세금이 정해지는 순서
양도차익(판 값 − 산 값 − 필요경비) → − 장기보유특별공제 = 양도소득금액 → − 기본공제 250만원(연 1회) = 과세표준 → × 세율 − 누진공제 = 산출세액. 취득세·중개수수료·법무사 비용·샤시 등 자본적지출은 필요경비로 빠지니 영수증을 모아 두면 세금이 줄어듭니다.
팔기 전 점검
한 장 체크리스트
- 주택 수 — 내 세대가 정말 1주택인가(분양권·입주권·상속·공동명의까지 합산해 확인)
- 기간 — 보유 2년 이상? 조정지역에서 취득했다면 거주 2년 이상까지 채웠는가
- 금액 — 양도가액 12억 이하인가 (초과면 초과분만 과세 + 장기보유특별공제 활용)
- 갈아타기— 일시적 2주택이면 ‘새 집 산 날부터 3년 내 종전주택 양도’ 기한 안인가
- 다주택 — 조정지역 여부와 중과 해당 여부 확인(2026.5.10 이후 중과 부활)
- 영수증 — 취득세·중개수수료·자본적 지출 등 필요경비 증빙 챙기기 / 같은 해 2건 이상 양도면 합산 확정신고
⚠️ 큰 거래 전 꼭 확인
양도세는 변수가 많아 ‘내 사례’ 확인이 필수입니다
양도세는 주택 수·취득 시점·지역·보유/거주 기간·금액에 따라 결과가 크게 달라집니다. 2026년 5월 9일자로 다주택 중과 유예가 종료됐고, 조정대상지역과 세법은 수시로 바뀝니다. 상속·증여·재건축·임대주택 등록·다가구처럼 예외가 많은 경우도 흔합니다. 이 글은 2026년 6월 기준 일반적인 1주택 사례를 정리한 것이니, 금액이 큰 거래라면 반드시 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산으로 확인하고, 세무사와 상담하시길 권합니다.
자주 헷갈리는 것
집 팔 때 가장 많이 묻는 질문
1주택인데 양도세를 한 푼도 안 내나요?+
2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주까지)했고 양도가액이 12억원 이하이면 비과세라 사실상 안 냅니다. 12억을 넘으면 12억 초과분에 해당하는 차익만 과세되고, 거기에 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용됩니다.
산 지 2년이 안 됐는데 지금 팔아야 해요.+
보유 2년 미만이면 비과세가 안 되고 단기 세율이 붙습니다. 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%로 매우 무겁습니다. 급한 사정이 아니라면 2년을 채운 뒤 파는 쪽이 세금에서 크게 유리합니다.
이사하려고 새 집을 샀는데 옛 집이 안 팔려요.+
일시적 2주택 특례가 있습니다. 종전주택을 취득하고 1년이 지나 새 집을 샀고, 종전주택을 2년 이상 보유했다면, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전주택을 팔면 1주택 비과세를 받습니다. 기한을 하루라도 넘기면 비과세가 사라지니 처분 시점을 꼭 챙기세요.
다주택 중과가 정말 부활했나요? 조정대상지역은 어떻게 확인하죠?+
네. 정부가 2026년 2월 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 2026년 5월 9일 종료한다고 발표했고, 그에 따라 조정대상지역 다주택 양도에는 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)가 부활했습니다. 조정대상지역은 국토교통부가 수시로 지정·해제하므로(2025년 10월 대책으로 서울 전역·경기 일부 재지정), 팔기 전에 국토부·국세청에서 최신 상태를 확인하세요.
양도세는 언제, 어떻게 신고하나요?+
양도일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 한 해에 2건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 합산해 확정신고합니다. 취득세·중개수수료·법무사 비용·자본적지출(샤시·확장 등) 영수증을 모아 두면 필요경비로 빼 양도차익을 줄일 수 있습니다.
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