2026년 기준 · 생애최초 내집마련

처음 집 살 때,
챙기면 수백만 원 아끼는 3가지 (2026)

생애최초로 집을 사는 무주택자에게는 나라가 세 가지 혜택을 줍니다 — 저금리 정책대출, 완화된 대출 한도(LTV 80%), 그리고 취득세 감면(최대 200만원)이에요. 여기에 청약 특별공급까지 더하면 내집마련 문턱이 크게 낮아집니다. 이 글은 대출 → 세금 → 청약 순서로, 처음 집 사는 사람이 놓치기 쉬운 혜택을 정리했습니다. (대출 상품 비교는 정책대출 비교, 한도 계산은 LTV·DTI·DSR 참고)

정책대출

디딤돌·보금자리

시중보다 낮은 금리

대출한도

LTV 최대 80%

생애최초 완화 (수도권 6억)

취득세

최대 200만 감면

12억 이하·소득제한 없음

한 표로 정리

생애최초 3대 혜택 — 대출·세금·청약

구분	혜택	조건·한도
대출	디딤돌·보금자리론 (저금리 정책모기지)	생애최초 LTV 최대 80%
세금	취득세 최대 200만원 감면	12억 이하·소득제한 없음
청약	생애최초 특별공급	무주택 세대·청약통장 필요
핵심 조건	본인·배우자 주택 소유 이력 없음	취득세 감면은 3년 실거주 필수

먼저 대출부터

정책대출 + 완화된 한도

대출

디딤돌·보금자리론 + LTV 80%

주택도시기금·주택금융공사

디딤돌대출: 주택도시기금 재원으로 정책상품 중 금리가 가장 낮습니다. 부부합산 소득 6천만 원 이하(생애최초·신혼 8.5천만), 주택 5억 원 이하(신혼·2자녀 6억)가 조건이에요. 2026년 말까지 중도상환수수료가 면제됩니다.
보금자리론: 주택금융공사의 장기 고정금리 대출로, 소득(부부 7천만~다자녀 1억)과 집값(6억) 기준이 디딤돌보다 넉넉합니다. 금리 상승기에 안정적인 게 장점이에요.
생애최초 LTV 80%: 생애최초 구입자는 규제지역에서도 LTV(집값 대비 대출)가 최대 80%까지 완화됩니다. 다만 수도권은 대출 상한이 6억 원으로 제한돼요.
DSR이 진짜 한도: 집값으로는 더 빌릴 수 있어도, 신용대출·카드론까지 합산하는 DSR 40%에 걸려 한도가 줄기 쉽습니다. 2026년 스트레스 DSR 3단계로 더 빡빡해졌으니, 다른 빚부터 정리하세요.

놓치면 손해

취득세 감면 — 최대 200만 원

세금

생애최초 12억 이하 최대 200만 감면

소득제한 없음 · 3년 실거주

취득세 200만 감면: 생애최초로 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받습니다. 산출세액이 200만 원 이하면 전액 면제, 초과하면 200만 원만 빼 줍니다. 소득 제한은 없어요.
무주택 요건: 본인과 배우자 모두 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 '생애최초'로 인정됩니다. 예전에 집을 샀다 판 이력이 있으면 원칙적으로 해당되지 않아요.
3년 실거주: 감면받은 뒤 3년 동안 실제 거주해야 합니다. 3년을 못 채우고 팔거나 증여·임대로 돌리면 감면받은 세금을 다시 토해내야 해요(추징).
인구감소지역 300만: 2026년부터 인구감소지역에서 생애최초로 집을 사면 감면 한도가 300만 원으로 늘어납니다.

새 아파트를 노린다면

청약 특별공급과 순서

기존 주택을 매매로 사도 정책대출·취득세 감면은 받습니다. 새 아파트를 분양받고 싶다면 생애최초 특별공급을 노리세요. 무주택 세대주여야 하고, 청약통장과 소득요건이 필요합니다. 청약통장은 미리 만들어 두는 게 유리해요(청약통장 정리). 순서로 보면 ① 청약통장·무주택 관리 → ② 예산·대출 한도 확인(정책대출 우선) → ③ 청약 또는 매매 → ④ 취득세 감면 신청입니다.

사기 전 점검

한 장 체크리스트

무주택 — 본인·배우자 모두 주택 소유 이력이 없는가(생애최초·취득세 감면 공통 요건)
정책대출 — 디딤돌 → 보금자리론 순으로 소득·집값 요건을 확인했는가
DSR — 신용대출·카드론을 정리해 대출 한도(DSR 40%) 여유를 확보했는가
취득세 — 12억 이하·최대 200만원 감면 대상인가(3년 실거주 요건 확인)
청약 — 특별공급을 노린다면 청약통장·무주택 기간을 관리했는가

⚠️ 큰 계약 전 확인

조건은 자주 바뀌고, 사후 요건이 있습니다

정책대출 소득·한도·금리와 LTV·DSR 비율은 시점마다 바뀌고, 2026년 스트레스 DSR 3단계로 한도가 줄었습니다. 취득세 감면은 3년 실거주 사후요건이 있어, 어기면 추징됩니다. 계약 전 반드시 기금e든든과 주택금융공사·관할 시군구에서 최신 기준을 확인하세요.

자주 헷갈리는 것

처음 집 살 때 많이 묻는 질문

디딤돌과 보금자리론 중 뭘 받아야 하나요?+

소득과 집값이 디딤돌 요건(부부 6천만·주택 5억 등)에 들면 금리가 더 낮은 디딤돌이 대체로 유리합니다. 요건을 넘겼거나 집값이 6억까지라면 보금자리론이 대안이에요. 둘 다 무주택 실수요자 대상입니다.

집값으로 계산한 한도만큼 다 빌릴 수 있나요?+

아닙니다. LTV로는 가능해도 DSR(모든 대출 원리금 합산 40%)에 걸리면 한도가 줄어듭니다. 2026년은 스트레스 DSR 3단계로 심사 금리가 높아져 한도가 더 빡빡해요. 신용대출·카드론을 줄이면 주담대 한도가 늘어납니다.

취득세 감면은 소득이 많아도 받나요?+

네. 생애최초 취득세 감면(12억 이하·최대 200만원)은 소득 제한이 없습니다. 단 본인·배우자가 무주택이어야 하고, 감면 후 3년 실거주 요건을 지켜야 합니다. 3년 안에 팔면 추징됩니다.

청약 없이 그냥 집을 사도 혜택이 있나요?+

있습니다. 청약(특별공급)은 새 아파트를 분양받는 경로이고, 기존 주택을 매매로 사도 정책대출과 취득세 감면은 받을 수 있습니다. 청약 특별공급을 노린다면 청약통장과 무주택 기간을 미리 관리하세요.

신생아가 있으면 더 유리한가요?+

네. 2년 이내 출산 가구는 신생아 특례 디딤돌·버팀목으로 소득 기준이 크게 완화되고 금리가 연 1%대까지 내려갑니다. 추가 출산 시 자녀 1명당 0.2%p씩 더 우대돼요.

처음 집 살 때, 챙기면 수백만 원 아끼는 3가지 (2026)