주택연금 — 내 집에 살면서
평생 받는 월지급금 (2026)
부부 중 1명이 만 55세 이상이고 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 주택이 있다면, 그 집에 그대로 살면서 평생 매달 연금을 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사 공식 예시로 70세(부부 중 연소자 기준)·시가 3억 원 주택이면 월 92만 3천 원이에요. 집을 파는 게 아니라 담보로 맡기는 구조라 소유권도 거주도 그대로입니다.
2026년 3월부터는 신규 신청자의 월지급금이 평균 3.13% 오르고, 가입할 때 내는 초기보증료가 집값의 1.5%에서 1.0%로 내렸습니다. 국민연금만으로 생활비가 빠듯한 은퇴 가구가 ‘집 한 채’를 현금흐름으로 바꾸는 사실상의 4층 연금인 셈이에요. (국민연금 자체를 키우는 방법은 국민연금 더 받는 법, 연금 전체 뼈대는 3층 연금 가이드 참고)
가입 문턱
만 55세 + 공시 12억
부부 중 1명 55세↑ · 합산 12억 이하
월지급금
70세·3억 → 92만 3천
종신지급 정액형 · 평생
2026.3 개편
평균 +3.13%
초기보증료 1.5% → 1.0%
숫자부터 확인
나이가 곧 금액 — 연령별 월지급금
2026년 3월 1일 기준, 일반주택 · 종신지급 정액형 · 부부 중 연소자 나이로 주택가격 1억 원당 받는 금액입니다. 시가 5억 원 주택이면 얼마인지도 함께 환산했어요(1억당 값 × 5 단순 계산).
| 가입 나이 (연소자) | 1억 원당 월지급금 | 시가 5억 원이면 |
|---|---|---|
| 60세 | 21.0만 원 | 월 105만 원 |
| 65세 | 25.2만 원 | 월 126만 원 |
| 70세 | 30.7만 원 | 월 153만 5천 원 |
| 75세 | 38.1만 원 | 월 190만 5천 원 |
※ 공사 공식 예시인 70세·3억 원 = 월 92만 3천 원은 1억당 30.7만 원을 단순히 3배 한 92만 1천 원과 2천 원 차이가 나는데, 표의 1억당 값이 반올림돼 있기 때문입니다. 내 나이·내 집값 그대로의 정확한 금액은 아래 공사 예상연금 조회에서 확인하세요. 노인복지주택·주거목적 오피스텔은 이 표보다 낮습니다.
가입 문턱
누가 들 수 있나 — 만 55세와 공시 12억
부부 중 1명 만 55세 + 합산 공시가격 12억 이하
한국주택금융공사 기준
- ① 나이
- 부부 중 1명이 만 55세 이상이면 신청할 수 있습니다. 단, 월지급금은 부부 중 나이가 적은 쪽(연소자) 기준으로 계산돼요. 남편 70세·아내 62세라면 62세 단가가 적용됩니다.
- ② 집값
- 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 주택이 대상입니다. 다주택자도 보유 주택 공시가격을 모두 합쳐 12억 원 이하면 가입할 수 있어요.
- ③ 집의 종류
- 일반 주택 외에 노인복지주택, 주거목적 오피스텔도 됩니다. 다만 이 둘은 같은 가격이라도 일반주택보다 월지급금이 낮게 책정돼요.
- ④ 사는 방식
- 집을 파는 게 아닙니다. 소유권을 유지한 채 내 집에 그대로 살면서, 집을 담보로 매달 월지급금을 받는 구조예요.
- ⑤ 나중 정산
- 부부가 모두 사망하면 집을 처분해 그동안 받은 금액을 정산합니다. 처분액이 남으면 상속인에게 돌려주고, 모자라도 상속인에게 청구하지 않아요(비소구).
국민연금이 ‘노후의 바닥’이라면 주택연금은 집으로 올리는 위층입니다. 국민연금이 적어 걱정이라면 기초연금부터 함께 점검해 보세요.
받는 방법 고르기
종신·확정기간·대출상환·우대 — 지급 방식 4가지
평생 받을까, 기간을 정할까
이 글의 수치는 종신지급 정액형 기준
- 종신지급
- 평생 매달 같은 금액을 받는 기본형입니다. 이 글의 월지급금 수치는 모두 종신지급 정액형 기준이에요.
- 확정기간
- 받을 기간을 미리 정해 그 기간 동안만 받는 방식입니다. 평생이 아닌 대신 기간 설계가 자유로워요.
- 대출상환방식
- 집에 걸려 있는 기존 주택담보대출을 갚는 데 활용하는 방식입니다. 세부 인출 한도는 공사에서 확인하세요.
- 우대방식
- 일정 요건을 갖춘 가입자에게 월지급금을 우대해 주는 방식입니다. 대상·우대 폭 등 세부 요건은 주택금융공사에서 내 조건으로 확인하는 게 정확합니다.
2026년 3월부터
더 받고 덜 내는 개편 — 무엇이 달라졌나
월지급금 +3.13% · 초기보증료 1.5% → 1.0%
금융위원회·한국주택금융공사 (신규 신청자 적용)
- 월지급금 ↑
- 신규 신청자의 월지급금이 평균 3.13% 올랐습니다. 72세·4억 원 주택 기준으로 월 4만 1천 원을 더 받는 수준이에요.
- 초기보증료 ↓
- 가입할 때 내는 초기보증료가 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 내렸습니다. 4억 원 주택이면 600만 원 → 400만 원으로 200만 원 절감이에요.
- 환급 기간 ↑
- 가입 후 일찍 해지할 때 초기보증료를 돌려받을 수 있는 기간이 3년에서 5년으로 늘었습니다.
- 연보증료 ↑
- 매년 대출잔액에 붙는 연보증료는 0.75%에서 0.95%로 올랐습니다. 초기 부담을 낮추는 대신 매년 붙는 비용은 커진 셈이라, 오래 유지할수록 이 항목의 영향이 커져요.
- 누구에게 적용
- 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자에게 적용됩니다. 기존 가입자의 조건은 그대로예요.
직접 계산해 보면
70세 부부·시가 5억 아파트, 평생 얼마 받나
두 사람 모두 70세인 부부가 시가 5억 원 일반주택으로 종신지급 정액형에 가입한다고 가정하고, 위 표의 1억당 30.7만 원으로 계산해 봤습니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 매달 받는 돈 | 1억당 30.7만 원 × 5 (시가 5억) | 월 153만 5천 원 |
| 1년 수령액 | 153.5만 원 × 12개월 | 연 1,842만 원 |
| 20년(90세까지) 누적 | 153.5만 원 × 240개월 | 약 3억 6,840만 원 |
같은 5억 집, 60세에 들면 vs 70세에 들면
| 구분 | 60세 가입 | 70세 가입 |
|---|---|---|
| 1억당 월지급금 | 21.0만 원 | 30.7만 원 |
| 시가 5억이면 | 월 105만 원 | 월 153만 5천 원 |
| 차이 | — | 월 48만 5천 원 더 (+46.2%) |
| 대신 | 60~70세 10년간 이미 1억 2,600만 원 수령 | 받기 시작이 10년 늦음 |
※ 가입을 늦출수록 1억당 단가가 커져 월지급금이 큽니다(60세 21.0만 → 70세 30.7만 원). 다만 60세 가입자는 그 10년 동안 이미 1억 2,600만 원(105만 × 120개월)을 받았으므로, ‘언제부터 생활비가 필요한가’가 판단 기준이에요. 반올림된 1억당 값 기준 단순 계산이라 실제 산출액과는 소액 차이가 날 수 있고, 집값은 가입 시점 가격으로 고정 평가됩니다.
신청 전 점검
가입 결정 전 따져 볼 6가지
- 연소자 나이 — 월지급금은 부부 중 어린 쪽 나이 기준. 배우자 나이까지 넣고 계산했나
- 공시가격 — 보유 주택 공시가격 합산이 12억 원 이하인지 확인(시가 아님)
- 예상 금액 — 공사 예상연금 조회로 내 조건 그대로의 월지급금을 먼저 확인
- 지급 방식 — 평생 안정(종신) vs 기간 집중(확정기간) 중 무엇이 맞나
- 비용 구조 — 초기보증료(집값의 1.0%)와 연보증료(잔액의 0.95%)가 대출잔액에 쌓이는 걸 이해했나
- 가족 합의 — 사망 후 집 처분 정산(남으면 상속, 모자라도 무청구)을 자녀와 공유했나
⚠️ 가입 전 꼭 확인
보증료는 ‘눈에 안 보이는 비용’입니다
초기보증료(집값의 1.0%)와 연보증료(대출잔액의 0.95%)는 통장에서 빠져나가는 게 아니라 대출잔액에 가산되는 방식이라 체감이 안 되기 쉽습니다. 중도 해지하면 그동안 받은 월지급금에 이자·보증료를 더한 잔액을 한 번에 갚아야 하고, 해지 후 재가입에는 제한이 따를 수 있어요. 2026년 3월 개편으로 신규 가입자는 5년 안에 해지 시 초기보증료를 돌려받을 수 있게 됐지만, 애초에 ‘평생 유지’를 전제로 설계하는 상품입니다. 유불리는 집값·나이·다른 연금 보유에 따라 다르니, 신청 전 한국주택금융공사에서 내 조건 그대로 조회하고 상담을 거치세요.
애매한 경우
집값이 오르면? 이사 가면? — 경계 사례 문답
가입 후 집값이 오르면 손해인가요?+
월지급금은 가입 시점의 주택가격·나이로 확정돼 집값이 올라도 바뀌지 않습니다. 다만 오른 가치가 사라지는 건 아니에요. 부부가 모두 사망한 뒤 집을 처분해 정산할 때, 그동안 받은 금액을 빼고 남는 돈은 전액 상속인에게 돌아갑니다. 반대로 집값이 내려 처분액이 모자라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않아요(비소구). 집값 방향과 무관하게 아래쪽 위험은 공사가 지는 구조입니다.
이사를 가면 해지해야 하나요?+
해지가 유일한 길은 아닙니다. 담보주택을 새로 이사한 집으로 바꾸는 방식(담보주택 변경)으로 주택연금을 이어갈 수 있어요. 다만 새 집의 가격에 따라 월지급금이 조정될 수 있고, 승인 절차·세부 요건이 있으므로 이사 계획이 잡히면 먼저 주택금융공사에 변경 가능 여부를 확인하는 순서가 안전합니다.
가입자가 먼저 사망하면 배우자는요?+
배우자가 승계해 계속 받을 수 있습니다. 애초에 월지급금이 부부 중 연소자 나이 기준으로 계산되는 것도, 더 오래 사는 쪽까지 평생 지급을 전제로 설계돼 있기 때문이에요. 승계 절차·요건의 세부는 공사 안내를 따르면 됩니다.
중간에 해지하면 어떻게 되나요?+
그동안 받은 월지급금에 이자·보증료를 더한 대출잔액을 한꺼번에 갚아야 합니다. 2026년 3월 이후 신규 가입자는 5년 안에 해지하면 초기보증료(집값의 1.0%)를 돌려받을 수 있게 됐지만, 해지 후에는 재가입에 제한이 따를 수 있어요. 일시적으로 목돈이 필요한 상황이라면 해지부터 하지 말고 다른 방법과 비교한 뒤 결정하는 게 안전합니다.
오피스텔에 살아도 가입되나요?+
주거목적 오피스텔이면 가능합니다. 노인복지주택도 대상이에요. 다만 두 유형은 같은 가격의 일반주택보다 월지급금이 낮게 책정된다는 점은 감안해야 합니다. 업무용 오피스텔 등 주거 외 용도는 대상이 아니므로, 애매하면 공사 예상연금 조회에서 내 주택 유형으로 확인해 보세요.
노후 현금흐름 넓히기